Кто в доме хозяин?

Как выживать управляющим организациям в новых условиях и при сильном административном лобби? Во что обойдется низкая активность и плохая информированность собственников при выборе УК?

“ Управление многоквартирными домами – один из самых домами животрепещущих вопросов в сфере ЖКХ. Если говорить о добропорядочных и законопослушных гражданах, то плата за коммулалку – естественный процесс, и здесь возникает только два вопроса: будут ли повышать тарифы и насколько, и кто будет отвечать за то, чтобы нам в доме жилось комфортно. В смысле, лифт и домофон будут работать, на лестницах будет чисто и светло, а случае необходимости этот кто-то отремонтирует то, что сломалось. Но вот тут-то оказывается и заложена бомба замедленного действия.

С одной стороны, весеннее лицензирование управляющих организаций Подмосковья, когда 79 УК не смогли доказать свое право на управление домами, а почти 700 получили лицензию, о чем в эфире телеканала «360 Подмосковье» говорил губернатор Андрей Воробьев, свидетельствует о том, что власти региона отслеживают качество обслуживания многоквартирных домов.

“От управляющей компании очень многое зависит – и состояние подъездов, дворов, и благоустройство. Будем делать ставку на тех, кто себя зарекомендовал и давать им дополнительные дома. Те, кто нас подвел и подвел жителей, прежде всего, с теми мы расстаемся, и на рынок их не пустим “, – цитирует Андрея Воробьева

При этом, как заместитель председателя правительства Московской области Дмитрий Пестов, уход с рынка не получивших лицензии управляющих компаний Подмосковья не отразился на жителях домов, всем им своевременно назначили временные управляющие организации. Но возникает вопрос, кто и как это сделает, если учесть, что таких полномочий, согласно ФЗ № 131 «Об органах местного самоуправления”, у органов местного самоуправления нет.

В общем-то, так или иначе, судьба многоквартирного дома остается в руках жителей. Не нравится работа компании – пишется жалоба в ГЖИ, две жалобы, и компания лишается лицензии. Казалось бы, все четко и просто. Остается только выбрать новую УК.

Но, как выяснилось, не все так гладко. Тут проявила себя другая сторона ожесточившейся конкурентной борьбы за дома между частными управляющими организациями и муниципальными, которая в нынешних условиях приобретает новые черты.

Надежда на то, что впоследствии заработает лицензионный контроль, очень призрачна. Лицензионная комиссия лишает разрешения за грубые нарушения. Но ни в одном законодательном акте нет их списка. Другая проблема – ничейными окажутся сотни «недоходных» домов. В первую очередь – это старый жилфонд и многоэтажки в аварийном состоянии.

Ну, кто захочет участвовать в конкурсах на заключение договоров управления такими многоквартирными домами? Хлопот не оберешься, поскольку они уже сейчас, а не в далеком, например, 2027 году потребуют привлечения средств на капитальный ремонт, которые собственники, по новому закону, должны будут платить уже сейчас. Поэтому борьба обостряется за новостройки.

Так, например, в городе Котельники есть ООО УК «Котельники», которая создана была в 2003 году администрацией. По сути, более 70% дохода получает именно администрация города. Но это ООО работает в основном со старым жилым фондом. Это значит, что денег немного, а проблем с домами, и прежде всего долгов, хоть отбавляй.

В частности, на собрании жителей с УК «Котельники», которое проходило 19 ноября 2014 года, депутат и генеральный директор УК «Котельники» Андрей Белов, генеральный директор МУЖКП «Котельники» Олег Киселев и зам генерального директора МУЖКП «Котельники» Александр Куликов заявили, что УК «Котельники» имеет долги перед ресурсоснабжающими организациями на общую сумму более 70 млн рублей.

Жители высказали озабоченность, что их коммунальные платежи пойдут на погашение старых долгов УК, а их домами никто заниматься не будет, так как рядом находятся дома под управлением УК «Котельники», и видно, что ни мусор не убирается, ни дорожки не чистятся.

Ну, а новостройки, так сложилось, .

Таким образом, чтобы выжить, ООО УК «Котельники» нужно просто увеличить количество управляемых домов за счет новостроек и решить вопрос с долгами перед РСО. Как это сделать? Ну, в общем-то, есть два официальных способа: выборы и конкурс.

Сейчас, когда одна из ООО, а именно УК ЖК «Парковый», о которой Агентство федеральных расследований FLB.ru , лишилась лицензии на управление двумя новостройками, причем очень многоквартирными, то встал вопрос, кто будет ими управлять и на каких условиях, и что в итоге получат собственники.

Как происходят выборы УК, многие знают не понаслышке. Процесс длительный и очень болезненный, особенно если речь идет о многоквартирном доме в Подмосковье, где многие квартиры приобретаются собственниками исключительно для того, чтобы их сдавать в аренду. Именно поэтому очные собрания в Подмосковье – провальный процесс. А значит, остается только заочное голосование.

Но тут-то администрация города, вероятно, решила пролоббировать интересы УК «Котельники», предлагая заключить с ними договор и направив на беседу с жителями своих представителей, но почему-то на собраниях не оказалось генерального директора УК «Котельники». Сами собрания в двух башнях города – 3-й Покровский проезд, д.7, и ул. Строителей, д. 4 – были немногочисленными (на втором было 8 человек. – Л.В.), а это значит, что очное собрание нельзя априори считать легитимным. Из тех, кто присутствовал, на собрании, лишь одна дама сразу согласилась с предложенной УК. Остальные просто промолчали. Так или иначе, встает вопрос о заочном собрании. Наберет ли оно кворум? Уложится ли в сроки? Будет ли предложена и как альтернативная компания?

Скорее всего, дома будут выставлены на конкурс, в котором, вероятно, победит именно УК «Котельники», то есть управляющая компания, созданная в свое время администрацией города. Почему? Да просто потому, что ее заявление будет первым на столе конкурсной комиссии.

О том, что в конкурсах, проводимых между управляющими организациями, не все гладко, Агентство федеральных расследований уже писало ранее. И если раньше победитель определялся по наибольшей предложенной общей цене дополнительных услуг, указанных в конкурсной документации, теперь администрация на основании , внесенных в 75 Постановление Правительства РФ в марте 2015 года, выдает перечень предоставляемых услуг (как обязательных, так и дополнительных), ну и, как было прежде, городской тариф.

После того как дома выносятся на конкурс, тариф за техническое обслуживание уже будет тот, что заявлен в конкурсе. Чтобы было понятно. На данный момент жители этих двух домов платят 35 рублей 48 копеек за один квадратный метр, а после конкурса будут платить по 41 рубль 87 копеек с квадратного метра. И обратного хода уже не будет. И в дальнейшем этот тариф будет только расти.

А ведь в условиях выбора компании именно этот пункт является одним из основных: кто выставит меньший тариф. Так, например, произошло с несколькими домами чуть ранее. Они не успели вовремя провести собрания и выбрать УК, поэтому дома по ул. 3-й Покровский проезд, д. 2 и д.4 были переданы УК «Успех» по конкурсу, поскольку УК просто выиграла, но тариф был конкурсный, и плата выросла с 31 рубля до 35 рублей с копейками.

Выбор УК «Котельники» – это тариф 41 рубль 87 копеек, поскольку компания принадлежит администрации, а значит, работает по городским тарифам. Так что, независимо от того, выиграет конкурс компания или жители заключат с ней договор – цена не изменится. Вопрос, почему об этом ни слова не было сказано тем немногочисленным жителям, на встречу с которыми приехали представители администрации?

И еще один момент, причем больше касающийся собственников жилья. Если УК «Котельники» забирает сейчас две башни, это значит, что тарифы будут повышаться не реже двух раз в год, причем по расценкам, которые укажет город. Что касается качества оказываемых услуг, то здесь вопросов может оказаться еще больше.

А если учесть, что эта управляющая организация позволяет себе нарушать закон, то вопрос выбора остается актуальным.

В общем, УК, которая создана администрацией, как в случае с УК «Котельники», победив на одних выборах, а потом на других в итоге останется если не единственной, то самой большой компанией в городе, и будет уже оказывать услуги, как сможет, а если не сможет, то и пожаловаться-то не на кого.

Вот такая головная боль, при том, что средняя плата за двухкомнатную квартиру в Котельниках в новостройке в среднем уже почти 6 тысяч рублей. А при описанных обстоятельствах скоро добежит и до 10 тысяч, но при этом нет гарантии того, что вы сможете сохранить комфорт в своем доме. Может быть, о монополизации говорить пока рано, но тенденция намечается…

Выбор, безусловно, за собственниками, от чьей активности зависит благополучие, но время идет, и до вынесения на конкурс остались считанные дни.

По данным министра строительства и ЖКХ России Михаила Меня, реально управляют домами наших граждан 11,8 тысяч управляющих компаний. Каждая 15-я управляющая компания работает в Подмосковье. В Московской области управляющие компании обслуживают 93% жилищного фонда. Это более 53 тысяч многоквартирных домов, общая площадь которых составляет около 160 млн кв. м.