Банк на башне

Как стало известно "Ъ", башня "Меркурий" Игоря Кесаева в московском международном деловом центре (ММДЦ) "Москва-Сити" может перейти к кредитору проекта — Сбербанку. Стоимость некогда самой высокой башни в Европе с учетом перспектив всего "Сити" не превышает $650 млн, считают эксперты, но сейчас банки настроены по отношению к девелоперам более дружелюбно. В отличие от прошлого кризиса они с меньшей охотой забирают недвижимость за долги, предпочитая договариваться с заемщиком.
Сбербанк может забрать за долги башню "Меркурий" Игоря Кесаева (состояние $3 млрд, по оценкам Forbes в 2015 году) в "Москва-Сити", рассказали два источника "Ъ", знакомые с ходом переговоров собственника здания и кредитора. В группе "Меркурий" подтвердили факт переговоров. "Их тон — доброжелательный",— уточнил представитель группы, не вдаваясь в детали. В Сбербанке от комментариев отказались.
До начала строительства "Лахта-центра" в Санкт-Петербурге в 2013 году "Меркурий" был самой высокой башней в Европе — 75 этажей (плюс пять подземных, 338,8 м). В башне 87,6 тыс. кв. м офисов, 22,6 тыс. кв. м апартаментов (61% выставлен на продажу, данные "Метрум групп"). По данным Knight Frank, вакансия в офисной части превышает 50%. В "Меркурии" была всего одна сделка по продаже офисных площадей — в ноябре 2012 года 10 тыс. кв. м (пять этажей) минимум за $80 млн приобрела Japan Tobacco International. В JLL вакансию в офисах в ММДЦ оценивают в 29%, в зданиях класса А — до 32% (общая площадь офисов в "Москва-Сити" — 855 тыс. кв. м).
"Сейчас такой рынок, найти арендатора в помещение под отделку очень трудно",— отмечает один из собеседников "Ъ".
По оценкам управляющего директора Avica Property investors Наталии Тишендорф, стоимость "Меркурия" с учетом перспектив всего "Сити" не превышает $650 млн. На презентации башни в 2012 году Игорь Кесаев говорил, что ее строительство обошлось ему в $1 млрд. В 2008 году директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин в одном из интервью заявлял, что девелопер башни "Меркурий" в ММДЦ является их заемщиком — ему был выдан кредит на $300 млн. Окончательную сумму долга ни заемщик, ни кредитор не называют. Источник "Ъ", знакомый с проектом, знает, что сумма долга по нему превышает $400 млн.
"Вариантов финансирования, кроме привлечения банковского кредита, много. Можно строить на собственные средства, можно привлекать частные инвестиции, стороннее финансирование",— перечисляет девелопер одной из башен в "Москва-Сити". Строить коммерческую недвижимость выгоднее на заемные средства. "Их стоимость ниже доходности на собственный капитал, которая в девелопменте достигает 25-30%, иногда выше",— напоминает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.
Независимо от соотношения долга и собственных средств банки предпочитают возвращать деньги, а не забирать залоги. Этим, по словам участников рынка, текущий кризис отличается от предыдущего. В прошлый кризис 2008-2009 годов госбанки, как основные кредиторы строек в "Москва-Сити", стали крупными владельцами недвижимости в ММДЦ: Сбербанку за долги отошли 60 тыс. кв. м в небоскребе "Город столиц" (289 тыс. кв. м, девелопер Capital Group), которые он продал осенью 2011 года компании "Инвестпром". Eurasia Tower — ее собственник Павел Фукс не мог обслуживать кредит на $175,3 млн, залогом по которому была башня (позже права требования по нему выкупила "Нафта Москва" Сулеймана Керимова). ВТБ перешло 60 тыс. кв. м в башне "Федерация" (сейчас у Aeon Романа Троценко), банк занял площади самостоятельно.
Сейчас заемщику стараются дать время, чтобы справиться с проблемами, потому что понимают, что дело не в качестве заемщика, а в глобальных причинах — замедлении экономического роста, сокращении спроса, снижении доходов, отмечает директор отдела рынков капитала CBRE Андрей Новиков. "Забирать активы неэффективно, новый собственник окажется в такой же ситуации",— отмечает он. По словам господина Новикова, решение о крайних мерах работы с заемщиком принимается после трех-четырех лет наблюдения, в течение которых компания не прилагает усилий для устранения проблем. "Если трудности возникли год назад, клиенту стараются помочь, подбирая кредитные каникулы, меняя график выплат и т. д.",— говорит господин Новиков.