Подводные камни урбанизма

Десять лет назад с детства мечтавший о строительстве металлург Александр Долгин задумал сделать в России девелоперскую компанию, которая создавала бы жилые комплексы по западному образцу. Так возникла Urban Group, в итоге ставшая одним из крупнейших застройщиков Подмосковья и рухнувшая буквально в одночасье. Среди причин — конфликт владельца с менеджментом и падение спроса на жилье в регионе, демпинг и неэффективные расходы. Теперь властям нужно завершить строительство почти 3,5 млн кв. м недвижимости, но других инвесторов проекты Urban Group не слишком интересуют.«Никаких денег в компании нет» Официально крах Urban Group начался с отзыва аккредитации Сбербанка по ипотечным программам для ее покупателей. Банк мотивировал решение возможным риском незавершенного строительства. Но еще до этого Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия (ДДУ) в проектах компании. В результате оказались заблокированы 815,5 млн руб., сообщил владелец Urban Group Александр Долгин своим сотрудникам в письме, копия которого есть у “Ъ”. Затем созданный в ноябре 2017 года Фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства (аналог АСВ на рынке жилищного строительства) был назначен властями разобраться в ситуации с объектами девелопера. Она пройдет за счет средств бюджета РФ и Подмосковья. Количество дольщиков, которые не получили квартиры, до сих пор официально никто не называл. Аналитик ЦИАНа Александр Пыпин, изучив выписки из Росреестра, подсчитал, что компания выручила 85 млрд руб., реализовав в розницу по ДДУ 19 644 квартиры, из которых в сданных домах — 5802 и в строящихся — 13 842, то есть именно такое количество покупателей не получат жилье в срок. «Но никаких денег в компании нет, зарплату перестали платить с мая,— говорит один из бывших сотрудников,— а у многих из нас ипотека, взятая на покупку квартиры в еще не построенных домах у своего же работодателя». По данным Росреестра, на конец мая 2018 года в залоге у Московского индустриального банка находятся не реализованные в розницу 392 квартиры в жилых комплексах «Видный город», «Лайково», «Митино О2», «Опалиха О3», «Солнечная система-2», еще 224 квартиры в «Лайково» и «Митино 02» — у Московского ипотечного агентства.«По недосмотру и из-за искаженной информации» Слухи о финансовых проблемах Urban Group появились на рынке еще в 2017 году. В июньском интервью “Ъ” это косвенно подтвердил губернатор Подмосковья Андрей Воробьев: «Прошлой осенью провели скоринг… По ряду объектов Urban зафиксированы отставания от графиков. Компания получила предупреждение, но заверила, что это временные трудности». Первый реальный тревожный звонок для рынка прозвенел в апреле 2018 года, когда Urban Group покинул гендиректор Андрей Пучков. В начале 2000-х он был финансистом в принадлежавшей господину Долгину компании «Союзнихром» (выпускает прецизионные сплавы во Владимире). В 2005 году господин Пучков по заданию владельца компании стал скупать недвижимость в Москве, а затем — площадки под застройку. Так и возникла Urban Group: компания стала выводить на рынок проекты, которые до этого почти никто не реализовывал,— благоустроенные дворы, набережные, нестандартную архитектуру. Отбоя от покупателей, судя по данным Росреестра, не было. В последнее время Андрей Пучков занимался поиском площадок, оформлением разрешительной документации и девелопментом, а финансы контролировал Александр Долгин, говорит один из собеседников “Ъ”. Это, по его словам, и стало причиной конфликта. «В какой-то момент Долгин стал сокращать затраты, Пучков не мог заплатить подрядчикам, те стали покидать стройплощадки»,— поясняет источник “Ъ”. Стороны отказались от комментариев. Но в письме госопдина Долгина сотрудникам есть следующее объяснение конфликта с Андреем Пучковым: «По недосмотру и из-за искаженной информации открылись продажи квартир по возмутительно низкой цене — всего 65 тыс. руб. за 1 кв. м. Это ниже даже той себестоимости, которую компании удалось резко сократить на колоссальную сумму — 15 тыс. руб. за продаваемый метр». Господин Долгин во всем этом обвиняет продавцов и рекламщиков («их искусство заключается не в том, чтобы продать хороший товар по любой сколь угодно низкой цене»). По сути, владелец компании признался, что демпинг — одна из причин, которая и погубила бизнес Urban. Блок продажи и маркетинга курировал как раз Андрей Пучков. Возмущается Александр Долгин и расходами на рекламу. «Рекламные бюджеты в последнее время просто зашкаливали и составляли 12% от выручки,— пишет он сотрудникам.— В то время как норма — не более 5%». По сути, это обвинение в неэффективном расходовании средств, но в Urban c жесткой финансовой дисциплиной подобное было невозможно, настаивают бывшие сотрудники компании из числа продавцов и рекламщиков. Но среди причин краха застройщика есть и объективные обстоятельства. Спрос на жилье в Подмосковье, основном регионе присутствия Urban Group, начал падать. Если по итогам 2015 года в области было зарегистрировано 165,94 тыс. ДДУ, то по итогам 2017 года этот показатель сократился на 43%, до 94,6 тыс. договоров. Эта тенденция сохраняется и сейчас: по данным Росреестра, по итогам первых пяти месяцев этого года число зарегистрированных ДДУ в Подмосковье сократилось на 5%, в то время как в Москве, напротив, выросло на 46% относительно аналогичного периода 2017 года.«Это большие риски» Чиновники, курирующие достройку объектов Urban Group, до сих пор не называют официально размер финансовой дыры компании. В Минстрое РФ и в аппарате вице-премьера Виталия Мутко, курирующего строительную отрасль, от комментариев отказались. По словам источника “Ъ”, знакомого с ситуацией, на достройку всех домов, на которые выданы разрешения, необходимо 33 млрд руб. Из этой суммы компании не хватает 16 млрд руб., отмечает собеседник “Ъ”. Эту цифру подтверждает и один из чиновников Подмосковья. По его словам, исходно для решения проблем Urban планировалось привлечь других застройщиков, работающих в регионе, но никто не захотел. Средняя готовность проектов Urban Group составляет 10–60%, однако потенциальных инвесторов отпугивает высокая себестоимость строительства за счет дополнительного благоустройства и высокой инфраструктурной составляющей в каждом проекте, говорит директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский. «Это большие риски при длинном сроке окупаемости»,— отмечает он. Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая добавляет, что все начатые проекты находятся в Подмосковье, в условиях смещения спроса в сторону Москвы они будут все меньше интересовать девелоперов. Руководитель департамента развития Severin Development Андрей Зубкин полагает, что поиск нового застройщика будет осложняться законодательной конъюнктурой: «Многие девелоперы накануне полного вступления в силу ФЗ-218 (ужесточает привлечение средств дольщиков.— “Ъ”) и так получили разрешения на строительство на максимально возможное количество площадок». По его данным, у многих застройщиков на балансе сейчас до половины непроданных квартир на этапе строительства.«Экономика проекта отрицательная» Между тем проблемы возникли не только с собственными проектами Urban Group. Она сама взялась достроить за печально известной СУ-155 комплекс «Лайково» на Рублево-Успенском шоссе в Одинцовском районе, в 12 км от Москвы. Этот участок исходно находился на балансе совхоза «Горки-2», а затем — одноименного агрохолдинга, подконтрольного крупному подмосковному землевладельцу Тимофею Клиновскому. Свой проект застройки территории СУ-155 предложила в 2014 году. Предполагалось строительство 516 тыс. кв. м жилья. Но представленный СУ-155 вариант вызвал негативную реакцию местных жителей еще на этапе публичных слушаний. Активисты соседних деревень настаивали, что высота строящихся домов не может превышать 3 этажей, в то время как девелоперский проект предусматривал здания высотой от 4 до 14 этажей. Появление нового инвестора в лице Urban Group привело к увеличению объемов строительства до 1,7 млн кв. м. Властям области, согласившимся на расширение проекта, пришлось отменить утвержденный в 2011 году генплан развития территории, что вызвало новую волну протестов местных жителей. Они до сих пор в судах добиваются его восстановления. Андрей Зубкин из Severin Development называет «Лайково» бесперспективным с точки зрения привлечения потенциальных инвесторов. Он считает запланированный масштаб строительства слишком большим: в составе комплекса пять полноценных районов, полностью завершить которые можно лишь через 15–20 лет, а большой объем социальной инфраструктуры создаст слишком высокую нагрузку на потенциального девелопера. «Быстро распродать квартиры при этом не выйдет: у "Лайково" низкая транспортная доступность и высокая конкуренция со стороны строящихся рядом крупных объектов "Одинбург", "Одинцово-1" и "Одинцовский парк"»,— объясняет эксперт. Нерентабельным для потенциального застройщика окажется и расположенный в Красногорском районе Подмосковья проект «Лесобережный». По данным «Метриум», 10 из 14 корпусов находятся на начальной стадии реализации. «Треть квартир при этом продана, экономика проекта отрицательная: средств от продажи оставшейся недвижимости не хватит, чтобы завершить строительство с прибылью»,— соглашается господин Зубкин. Готовность расположенного в том же районе «Митино О2» значительно выше: три из восьми корпусов находятся в завершающей стадии строительства, а еще в двух — ведется уже возведение средних этажей, оценивают в «Метриум». Распродано при этом 45% квартир. «Но продать оставшиеся будет непросто: рядом много проектов высокой степени готовности»,— продолжает Андрей Зубкин. Интерес к объекту, по его словам, снижает и то, что заезд в жилой комплекс слишком узкий и разъехаться здесь двум автомобилям сложно. Сомневается господин Зубкин и в перспективах комплекса «Видный город», расположенного в подмосковном городе Видное: по его оценкам, в проекте продано 65%, в то время как готовность объекта составляет 35–40%. Неперспективным с точки зрения возможного поиска инвестора консультанты называют и самый проблемный проект Urban Group — вторую очередь комплекса «Солнечная система». Проект предусматривает строительство на 23,29 га в подмосковных Химках 460 тыс. кв. м недвижимости, из которых 245 тыс. кв. м — жилье. До ухода с рынка Urban Group, по расчетам «Метриум», успела начать строительство лишь двух жилых корпусов, оба — на начальной стадии. По оценкам господина Зубкина, во второй очереди «Солнечной системы» распродано лишь 10% будущих квартир. У комплекса есть очевидные проблемы, среди которых эксперт называет соседство с промзоной и плохую транспортную доступность. «Поездка в торговый центр "Ашан", расположенный недалеко, займет около 30 минут на личном транспорте и около часа — на общественном, столько же времени придется тратить на то, чтобы в час пик добраться до станции Химки»,— объясняет он. Но сейчас главная проблема, говорят бывшие сотрудники Urban,— жители уже построенных домов. В некоторых ЖК, например в «Видном городе», застройщик до своего развала не успел согласовать разрешение на ввод коммунальной инфраструктуры. Как сообщили “Ъ” сразу несколько жителей этого комплекса, из-за этого им грозят отключить воду, а по осени — и теплоснабжение. Топ